طرحی برای سازش: رفع شهر آتلانتیک

سرنوشت شهر آتلانتیک سیتی در بالاست معلق است و به نظر می رسد که رهبران سیاسی در تشخیص این مسئله که منافع هیچ کس با کندن در پاشنه پا تأمین نمی شود ، بسیار ناچیز هستند. در حرکت به جلو ، به نظر می رسد که جایی برای مصالحه وجود دارد و هر دو رئیس مجلس سنای ایالت استیون سوئینی و رئیس مجلس ایالت وینسنت پریتو می توانند قهرمانانی باشند که با کمی دادن و دادن ، آتلانتیک سیتی را نجات می دهند. فرماندار کریس کریستی همچنین می تواند با یک پیروزی سیاسی ، و شاید حتی میراثی برای افتخار ، از سازش در آتلانتیک سیتی خارج شود.

آنچه اکنون لازم است این است که هر سه تشخیص دهند که برد آنها می تواند بیش از آنچه باید پس دهند ، باشد. آنچه هر كدام باید تشخیص دهند این است كه هر كدام باید به دیگران اجازه دهد چهره خود را نجات دهند. و ایده آلیست در من فکر می کند که هرکدام فقط با کمی اراده سیاسی می توانند به شهر آتلانتیک سیتی ، ساکنانش و منطقه وسیعتر جنوب جرسی کمک کنند. به عنوان کسی که دو مایل در جاده ای از آتلانتیک سیتی بزرگ شده بود ، آب تیف آب نمکی را به عنوان یک کار نیمه وقت در Boardwalk در دبیرستان فروخت و راه خود را از طریق اتوبوس های تبریک کالج ایالتی استاکتون پر از شهروندان مسن بازی کردم. و با نواختن کوکتل به بازیکنان امیدوار باکارا ، از آنها می خواهم لطفا سعی کنید راهی پیدا کنید. این یک مسئله سیاسی کوچک است که آنها در زندگی حرفه ای خود با آن روبرو خواهند شد ، اما سرنوشت معیشت اقتصادی بسیاری از مردم در دست آنها است. این افراد سیاستمدار نیستند - آنها ماشین های مجلل اتومبیل ، کارمندان خرده فروشی ، فروشندگان بزور و با تهدید جواهرات ، و دانشجویان دانشگاه هستند که کوکتل های زنجیره ای می زنند. آنها افرادی هستند که درمقابل تغییر مدل کسب و کار بازی که به شدت تغییر می کند ، سعی در امرار معاش و تأمین معاش خانواده خود را دارند.

دو برنامه وجود دارد: تصرف دولت از آتلانتیک سیتی ، پیشنهاد شده توسط سوئینی ، توسط فرماندار کریس کریستی پشتیبانی می شود ، اما توسط رهبران شهر و بسیاری از مردم در جنوب جرسی مورد اهانت قرار می گیرد. این طرح اساساً بیشتر كنترل را از شهرداری می گیرد و این اختیار را به وزارت امور جامعه ایالتی می دهد ، و اگر سازش اخیراً اعلام شده باشد ، اگر این شهر معیارهای خاصی را داشته باشد ، اجرای طرح را به بعد از فصل تابستان موكول می كند. جایگزین ، یک لایحه با حمایت مالی پریتو مجموعه ای از معیارها را تعیین می کند که در صورت عدم رسیدن شهر به اهداف مالی مشخص ، قدرت شهرداری کاهش می یابد و کنترل دولت افزایش می یابد. لایحه Prieto همچنین پرداخت کازینو را به جای برنامه مالیات (PILOT) پیش بینی می کند ، جایی که کازینوها برای سال مالی 2016 2016 مبلغ 120 میلیون دلار به شهر ارائه می دهند و براساس درآمد بازی و نرخ تورم برای 10 سال ادامه می یابد. خلبانان از شهر در برابر تأثیر ارزیابی مجدد دستور دادگاه بر روی هشت قمار باز که در آن باز مانده محافظت می کنند.

یک موضوع اساسی که رهبران ایالتی باید در نظر بگیرند: تحت معیار مصالحه پیشنهادی سوئینی ، ایالت تصمیم می گیرد که آیا این کشور را تصاحب کند با این شرط که شهر برای ایجاد بودجه ای که در آن هزینه های سرانه بیش از 3500 دلار برای هر ساکن نیست ، ایجاد کند. اگر این شهر شکست بخورد ، طرح اصلی تصرف در این کشور عملی می شود. مشکل این طرح این است که وضعیت منحصر به فرد یک شهر تفریحی را که 39000 نفر ساکن است به رسمیت نمی شناسد ، اما در هر روز می تواند 50،000 نفر دیگر را در سواحل خود پیدا کند و 50،000 نفر دیگر را در کازینوها ، رستوران ها و مغازه های خود پیدا کند. . بنابراین مقامات ایالتی بار خدمات آتلانتیک سیتی را با مکانهایی مانند وینسلو و مونرو ، تیانک و مارلبرو برابر می کنند. آخرین باری که 130،000 نفر در یک شنبه تابستانی گرفتار وینسلو شدند کی بود؟ یا 50،000 در یک کنسرت در مونرو شرکت کردند؟ و افرادی که به آتلانتیک سیتی می آیند - روزی که ساکنان این شهر به خدمات شهری احتیاج دارند: حفاظت از پلیس ، نگهبانان زندگی ، آمبولانس ها ، زیرساخت ها ، توالت ها ، نگهداری و غیره. و بنابراین دولت باید تشخیص دهد که اگرچه مسائل جدی در زمینه مالی آتلانتیک سیتی وجود دارد ، اندازه گیری هزینه های شهر با مقایسه با مکان هایی مانند پترسون یا جرسی سیتی غیرمنتظره است.

یک مثال ساده: به طور متوسط ​​EMS در آتلانتیک سیتی سالانه حدود 20000 دویدن اجرا می کند. با توجه به سرانه جمعیت آن ، نیمی از ساکنان شهر هر ساله با آمبولانس تماس می گیرند. اکنون آنها دوست دارند در آتلانتیک سیتی مهمانی کنند ، اما به طور شهودی می دانیم که این منطقی نیست و بنابراین آتلانتیک سیتی نباید در حد استاندارد سایر شهرداری ها با تعداد مشابه ساکنان دائمی باشد. و بنابراین دولت باید به طور گسترده تری در مورد اینکه چگونه آتلانتیک سیتی را مجبور کند خانه مالی خود را نظم دهد - ده درصد کاهش در هزینه ها یا فرمول دیگر.

رهبران ایالت نیز باید بدانند که برای حل این مشکل اراده سیاسی کم است. شهردار دون گاردین ، ​​منتخب سال 2014 ، تلاش کرده است تا در حفظ منافع رأی دهندگان خود و واقعیت های خشن مالی که شهر با آن روبرو است ، تعادل برقرار کند. و او این کار را در چهارچوب محدودیت انجام داده است: حقوق بازنشستگی بحث برانگیز برای ناجیان غریق؟ دولت موظف است. مالیات اتاق؟ دولت کنترل می شود. مالیات لوکس؟ دولت کنترل می شود. مالیات پارکینگ؟ حالت کنترل شده این ایالت 60 میلیون دلار مالیات و هزینه از بازدیدکنندگان آتلانتیک سیتی دریافت کرده و در صورت تمایل این شهر از افزایش هر یک از این مالیات ها جلوگیری می کند. این شهر باید از بسیاری از محدودیت هایی که هم توانایی آن در کاهش هزینه ها و هم در صورت افزایش تقاضای دولت برای حلال شدن آن را محدود می کند ، خلاص شود.

ماهیت اضطراری وضعیت مالی این شهر بار دیگر به معنای وجود دولت در بحران است. اما این همچنین بدان معنی است که در حالی که سعی در کشف یک راه حل وجود دارد ، شهر و ایالت باید عقب نشینی کرده و نگاهی به آینده شهر برای یک مرکز بازی بعد از بازی Atlantic City داشته باشند. و برخلاف امتحانات قبلی ، این بخش باید شامل ذینفعان اصلی ، از جمله شهروندان ، مقامات منتخب ، رهبران تجارت ، کارشناسان گردشگری و افسران توسعه اقتصادی ایالت باشد.

سه مانع اصلی برای سازش وجود دارد. اما روی میز کافی است که همه بتوانند یک برنده به خانه خود بروند:

برای سازش هر دو: چانه زنی جمعی. هدف سوئینی از 3500 دلار هزینه سرانه غیرواقعی است ، اما همچنین تصور اینکه توافق نامه های مذاکره جمعی روی میز نخواهد بود نیز غیرواقعی است. هر گونه سازش باید شامل اتحادیه ها ، کازینوها ، طلبکاران و سایر سهامداران باشد و باید شامل یک مصالحه نیز باشد. اما چوب باید یک واقع گرایانه ، قابل دستیابی باشد.

برای اینکه سوئینی مصالحه کند: آب. فروش دارایی های عمومی یکی از ملفه های مهم تصرف دولت است. در حال حاضر ، این شهر ، تحت نظارت اداره خدمات شهری ، مالک آبرسانی شهر است. اقدام تصرف دولت با حمایت مالی سوئینی شامل مقرره ای است كه به مدیران ایالتی قادر می شود این دارایی عمومی را به فروش برسانند. این یک سازش مهم است زیرا فیل نورکراس ، برادر خیرخواه سوئینی و جورج واسطه برق جنوب جرسی ، لابی گر آمریکن واتر است که ابراز تمایل به خرید آبشار شهری کرده است. قابل درک است که دون گاردین ، ​​شهردار آتلانتیک سیتی و دیگر رهبران محلی از این م componentلفه برنامه جلوگیری می کنند. مشکل فروش این دارایی دو برابر است: این یک معامله درآمد یک شبه را نشان می دهد ، در حالی که نگهداری آب به عنوان یک دارایی شهر به معنای این است که ، اگر به درستی مدیریت شود ، شهر می تواند از منبع آب به عنوان درآمدزا استفاده کند. ثانیاً ، سیاستمداران در شهر و مجلس قانونگذاری ایالت نگران تأثیر خالص خصوصی سازی از نظر هزینه برای ساکنان شهر هستند: خصوصی سازی منجر به افزایش نرخ خواهد شد ، اگر نه در حال حاضر در نهایت. و این شهری است که ساکنانش نمی توانند از پس افزایش آن برآیند. سوینی باید در مورد این موضوع مصالحه کند و اجازه دهد که بخشی از بسته تشویقی در لایحه پریتو باشد ، این بدان معناست که فروش آبرسانی روی میز نخواهد بود ، مگر اینکه آتلانتیک سیتی نتواند معیار سال اول خود را برآورده کند و سپس حسابدار مستقل عمومی در مورد هرگونه فروش ، ادغام یا خصوصی سازی اداره آب شهر اختیار نهایی را خواهد داشت.

برای پریتو برای مصالحه: تحت تدابیر تصرف دولت ، مدیر منصوب شده توسط دولت اختیار وتو را در صورتجلسه حاکم بر شهرداری دارد که نیاز به تثبیت و بازیابی دارد ، هر هیئت مدیره ، کمیسیون یا اداره شهرداری در نیاز به تثبیت و بازیابی ، و هر هیئت مدیره یا مرجع مستقلی در شهرداری که نیاز به تثبیت و بازیابی دارد ، از جمله شامل ، اما نه محدود به ، مرجع مسکن ، مرجع پارکینگ ، مرجع توسعه مجدد ، هیئت برنامه ریزی و هیئت تنظیم منطقه. نکته کلیدی در اینجا این است که سوئینی و کریستی می خواهند روند توسعه مجدد را کنترل کنند و پریتو باید این قدرت را به آنها بدهد. این ممکن است یک توافق آقای نجس درب بسته باشد ، اما اگر پریتو بخواهد در مورد چانه زنی جمعی و آب حرکت کند ، لازم است که به توسعه بپردازد.

در حالی که آتلانتیک سیتی در حال فروپاشی است ، برخی از افراد آینده نگری - بسیاری از آنها دوستان جورج نورکراس - این فرصت بالقوه را تشخیص داده و بخشهای زیادی از املاک قابل توسعه را با چشم انداز سرمایه گذاری در مقیاس بزرگ وصل کرده اند. در ازای جابجایی در مورد چانه زنی های جمعی و جلوگیری از خصوصی سازی آب ، پریتو باید از یک فرمول قوی برای حمایت دولت از توسعه مجدد برای توسعه دهندگانی که ارتباط نزدیک با دستگاه Norcross دارند پشتیبانی کند - تشویق استفاده از سازمان توسعه سرمایه گذاری مجدد کازینو (CRDA) و توسعه اقتصادی دولت پول مقامات و ، و شهردار گاردین و شورای شهر نیز باید از هیئت مدیره پرش کنند. توسعه به معنای مشاغل و توسعه به معنای درآمد مالیاتی است و اگر توسعه هزینه شهریه را پرداخت می کند و دوستان نورکراس و کریستی را ثروتمندتر می کند ، پس همین امر خواهد بود.

و سوئینی باید این مسئله را به عنوان فرصتی عظیم سیاسی در نظر بگیرد ، زیرا چندین توسعه دهنده وجود دارند که سرمایه گذاری های قابل توجهی در شهر انجام داده اند یا در حال انجام هستند. جوایز این سرمایه گذاری ها قابل توجه خواهد بود و مطمئناً سوئینی در قالب کمک های تبلیغاتی برای حمایت از این توسعه دهندگان ، پاداش بسیار خوبی دریافت خواهد کرد. فرماندار کریستی می تواند مطمئن باشد که به متحدانش نیز پاداش داده خواهد شد.

بسیاری از علایق میز:

• جوزف جینگولی - نمونه کارهای قابل توجه جینگولی نشان دهنده رابطه با نورکراس است: جینگولی در حال ساخت آکادمی کوپر نورکراس 35 میلیون دلاری در کامدن ، دانشکده پزشکی کوپر دانشگاه رووان (در منطقه سوئنی ، که نورکراس در ایجاد آن نقش اساسی داشت) و کالج تجارت روآن ، همراه با بسیاری از پروژه های دیگر. جینگولی دارای مجموعه متنوعی از پروژه های توسعه دولتی و خصوصی است و باید صندلی پشت میز را به جلو تضمین کند.

• Omar Boraie - توسعه مالکیت لوکس Boraie’s New Brunswick ، ​​The Aspire ، 4.8 میلیون دلار صندوق امداد Sandy ، 60 میلیون دلار وام دولت یارانه ای ، 21 میلیون دلار اعتبار مالیاتی دریافت کرد. توسعه دهنده شهرستان میدلکس طی چند دهه گذشته صدها هزار دلار در مشارکت های سیاسی ، از جمله هزاران نفر در کارزار ریاست جمهوری کریستی سرمایه گذاری کرده است - و بازده این سرمایه گذاری ها را دیده است. آتلانتیک سیتی تفاوتی نخواهد داشت. بورایی وام 15 میلیون دلاری CRDA را برای تأمین بودجه The Beach at South Inlet ، یك مجتمع آپارتمانی مجلل 71 میلیون دلاری 250 واحدی ، در انتهای شمالی تابلوی راهپیمایی نزدیك Revel منقرض شده ، تأمین كرده است.

• جک موریس - بزرگراه املاک و مستغلات شهرستان میدلکس که در سراسر کشور در توسعه چند خانواده و خرده فروشی بازی می کند. Morris’s M&M Development دارای نمونه کارهای عالی در Camden و Newark است. Edgewater Properties وی توسعه تجاری ، اجاره ای لوکس و مسکونی خصوصی را توسعه می دهد ، به ویژه در جنوب و مرکز نیوجرسی رابطه او با Norcross بیش از یک دهه پیش زمانی که شرکت وی برای توسعه مجدد پیست اتومبیلرانی Garden State Park در Cherry Hill انتخاب شد ، گسترش می یابد.

• Jon Hanson - این متحد فرماندار Christie’s Hampshire Real Estate رئیس نقشه راه کمیسیون هانسون ، کریستی در برخورد با آتلانتیک سیتی بود. وی همچنین مغز متفکر شرکت توسعه آتلانتیک سیتی یا ACDevCo ، یک سازمان مستقل غیر انتفاعی است که در حال ساخت یک پردیس 200 میلیون دلاری آتلانتیک سیتی برای دانشگاه استکتون برای افتتاح پاییز سال 2018 است. دانشگاه آتلانتیک سیتی دانشگاه استکتون قول می دهد سنگ بنای آن باشد تلاش برای احیای دوباره در آتلانتیک سیتی.

• جورج نورکراس - اگرچه معمولاً به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات تصور نمی شود ، اما گزارش های مربوط به جلسه ملاقات میان نورکراس و مدیر اجرایی شهرستان آتلانتیک ، دنیس لوینسون نشان می دهد که نورکراس در حال بررسی سرمایه گذاری در آتلانتیک سیتی است.

• Glenn Straub - یکی از توسعه دهندگان املاک و مستغلات فلوریدا ، 82 میلیون دلار برای کازینوی منهدم Revel پرداخت کرد که ساخت آن 2.4 میلیارد دلار هزینه شده بود. استراوب گفته است که 500 میلیون دلار اضافی در مجموعه متنوعی از امکانات تفریحی از جمله پارک های آبی ، دوره های طناب زدن ، دراژ و پرش با اسب ، پیست اسکی و نیمه لوله ، نمایشگاه بین المللی هنر و یک مرکز همایش های جدید سرمایه گذاری خواهد کرد. استراب به ظاهر یک گرگ تنها است ، به هیچ یک از بازیگران اصلی سیاسی متصل نیست اما با این وجود برای آینده شهر مهم است.

واقعیت این است که همه این توسعه دهندگان (صرفه جویی در استراوب) از نظر سیاسی با هم مرتبط هستند و سیاستمداران مدافع آنها (نورکراس و کریستی) از این منافع بهره مند می شوند. این همانطور که آنها می گویند هزینه تجارت است. اما این بهترین علاقه به شهر است که توسعه دهندگان Norcross و Christie’s از پشتیبانی مورد نیاز خود برخوردار شوند.

یکی از قطعه های قابل توسعه که به زودی در دسترس قرار خواهد گرفت ، میدان Bader است که یک قطعه مطلوب 130 جریب املاک جلوی آب در امتداد آزادراه خیابان آلبانی است. برای تبدیل سایت Bader Field به یک سایت قابل توسعه ، حدود 100 میلیون دلار هزینه دربردارد. سوئینی و پریتو باید برای کمک به خریدار نهایی با CRDA و سازمان توسعه اقتصادی ایالت همکاری کنند. این منطقه به احتمال زیاد رسیده است: این منطقه می تواند یک مارینا ، یک فضای خرده فروشی / هتل از نوع Inner Harbour ، آپارتمانهای لوکس یا همه موارد فوق را در خود جای دهد. علاوه بر این ، بخشی از زمین ، از جمله امکانات ورزشی که در حال حاضر در آن نگهداری می شود - زمین بیس بال Atlantic City Surf Baseball و یک زمین یخ - باید توسط ایالات متحده و شهر برای استفاده توسط دانشگاه استاکتون که در حال توسعه یک کشور است استفاده شود - پردیس ماهواره ای مدرن تنها چند مسافت فاصله دارد. همکاری در این توسعه عمومی و خصوصی می تواند به معنای مخاطب اسیر رستوران ها ، خرده فروشی ها و فعالیت های تفریحی باشد.

بریجید کالاهان هریسون استاد علوم سیاسی و حقوق در دانشگاه ایالتی مونتکلیر است ، جایی که وی در آن دوره هایی را در دولت آمریکا تدریس می کند. وی که به طور مستمر مفسر سیاست های ایالتی و ملی است ، نویسنده پنج کتاب در زمینه سیاست های آمریکا است. مانند او در فیس بوک در Brigid Callahan Harrison. او را در توییترBriCalHar دنبال کنید.