اریک فیشر چندین دهه از اطلاعات مربوط به قیمت مسکن SF را کشف کرده است.(عکس: جارد اروندو / Unsplash) من در مورد اریک فیشر چیزی نمی دانم به جز اینکه او یک قهرمان شیادی است.
بسیار شبیه به هر کس دیگری که اخیراً تلاش کرده است در سانفرانسیسکو زندگی کند ، فیشر علاقه زیادی به هزینه های مسکن دارد. با این حال ، بر خلاف هر شخص دیگری ، فیشر تصمیم گرفت با دو برابر شدن عمق داده های تاریخی مدرن در مورد آنها ، در این گفتگو سهیم باشد.
تاکنون ، بیشترین اطلاعات ذکر شده در مورد قیمت مسکن SF به سال 1979 برمی گشت ، زمانی که شهر شروع به پیگیری متوسط اجاره آپارتمان های دو خوابه کرد که در سانفرانسیسکو کرونیکل از یکشنبه هر سال تبلیغ می شد.
متأسفانه به دلیل این داده ها ، سال 1979 نیز سالی است که شهردار سانفرانسیسکو دیان فینشتاین یک سال تحمیل کرد مسدود کردن اجاره که به کنترل رانت تبدیل شده است . اگر می خواهید در مورد محاسن کنترل اجاره بحث کنید - و در تعداد معدودی از شهرهای ایالات متحده که با افزایش سریع مسکن روبرو هستند ، چه کسی این کار را نمی کند؟ - بدون هیچ گونه اطلاعاتی در مورد اوضاع ، بحث های شما در هر دو طرف بسیار مفید نخواهد بود قبل از کنترل اجاره بنابراین شما چیزی برای مقایسه دارید.
بنابراین فیشر اطلاعات کنترل قبل از اجاره را پیدا کرد. او خودش جمع کرد … با گذراندن ساعتهای بسیار زیاد با مرور فایلهای تصویری قدیمی و میکرو فیلم San Francisco Chronicle. 
خوانندگان میکروفرم.(عکس: تام رولف / ویکی مدیا)
فیشر در مورد عالی خود بسیار در مورد روش شناسی صحبت می کند ارسال در مورد این پروژه ، شنبه منتشر شد. در اینجا خلاصه کوتاه آمده است: روش او کامل نیست اما جامد است و من هیچ روش خوبی برای بهبود آن نمی بینم.
به جای اینکه بیشتر به آن بپردازید ، این پست وبلاگ وجود دارد تا مجدداً بر آنچه داده های جدید وی فاش کرده تأکید کنید : این نمودار. 
قیمت اجاره(عکس: اریک فیشر)
این دوستان ، 70 سال قیمت مسکن در سانفرانسیسکو است. برخی از فراز و نشیب ها وجود دارد ، اما در بیشتر موارد روند بسیار ساده ای وجود دارد: 6.6 درصد.
این مبلغی است که از سال 1956 به طور متوسط هر سال افزایش یافته است. قبل از کنترل اجاره درست بود. بعد از کنترل اجاره درست بود. در حین حباب فناوری 2000 کاملاً درست نبود ، اما هنوز هم به نوعی درست بود و پس از آن دوباره درست شد.
6.6 درصد 2.5 درصد سریعتر از نرخ تورم است که به نظر زیاد زیاد نمی رسد اما وقتی 60 سال پشت سر هم این کار را می کنید به معنای قیمت مسکن است چهار برابر در مقایسه با هر چیز دیگری که باید بخرید.
این بد است. اما این SF امروز ، در مقایسه با 1956 است.
بنابراین چه عواملی باعث افزایش قیمت ها شد؟ این قسمت بسیار هیجان انگیز کشف فیشر است. مسلح به داده های خود ، کم و بیش به این س answeredال پاسخ داد. 
متوسط درخواست اجاره ماهانهاریک فیشر
این نزدیک است همانطور که شما احتمالاً می بینید پاسخی برای زندگی ، جهان و همه چیز.
این نمودار است که تقریباً کاملاً با استفاده از سه متغیر بازار مسکن سانفرانسیسکو را پیش بینی می کند:
- تعداد مشاغل واقع در شهرستان سانفرانسیسکو.
- تعداد مکان های ساکن سانفرانسیسکو برای زندگی مردم.
- مبلغ کل پولی که به همه افرادی که در شهرستان سانفرانسیسکو کار می کنند پرداخت می شود.
همه اینها در فرمول بالای نمودار خلاصه شده است. اگر مقادیری برای (1) ، (2) و (3) بالا به من بدهید ، پس می توانم با دقت حیرت انگیز پیش بینی کنم که اجاره آپارتمان دو خوابه متوسط در سانفرانسیسکو در آن شرایط چقدر است.
نتیجه می شود که اگر می توانستیم تغییر دادن (1) ، (2) یا (3) ، سپس ممکن است هزینه اجاره مکانی در سانفرانسیسکو را تغییر دهیم. فیشر خلاصه ای از سناریویی را توصیف می کند که طبق فرمول وی ، قیمت آپارتمان ها 67 درصد کاهش می یابد:
کاهش 53٪ در عرضه مسکن (200000 واحد جدید) یا 44٪ کاهش در تنظیمات CPI یا 51٪ کاهش اشتغال برای کاهش قیمت ها به میزان دو سوم نیاز دارد.
خوب ، بنابراین این به معنای راهی است که سانفرانسیسکو را به همان اندازه مقرون به صرفه (مثلاً) پورتلند می کند حقوق همه را نصف کنید ، یا نیمی از آنها را اخراج کنید ، یا اجازه می دهد جمعیت شهر به سرعت در حدود 50 درصد رشد کند ، به حدود 1.2 میلیون ، در حالی که تعداد واحدهای مسکونی حتی سریعتر افزایش یافت.
گه
اما صبر کنید ، ممکن است شما بگویید پراگ حدود یک میلیون و 200 هزار نفر ساکن است. میلان حدود 1.2 میلیون نفر ساکن است. اینها شهرهای خوبی هستند. در واقع اگر سان فرانسیسکو به پراگ تبدیل شود ، بسیار خوب خواهد بود ، به ویژه اگر دو سوم قیمت ها کاهش یابد.
این احتمالاً درست است. مسئله این است که تبدیل سریع پراگ به هزاران توسعه دهنده نیاز به ورشکستگی دارد ، زیرا (به یاد دارید؟) اجاره بهای 67 درصد کاهش می یابد بنابراین همه آن توسعه دهندگان قادر به پرداخت وام هایی که برای ساخت آن 200000 خانه جدید گرفته اند ، نیستند. .
فکرش را بکنید ، شاید هزاران سازنده ورشکسته برای شما خیلی بد به نظر نرسند. اما باور کنید ، برای توسعه دهندگان بد به نظر می رسد. به همین دلیل هرگز نمی توان شرایطی را ایجاد کرد که توسعه دهندگان خصوصی تعداد زیادی خانه جدید را به یک باره اضافه کنند - مدت ها قبل از وقوع بازگشت به بهشت ، ساخت آنها متوقف می شد.
راهی که من آن را می بینم ، این چند مورد را برای ما باقی می گذارد درسهای جالب برای سانفرانسیسکو :
1. افزودن واحدهای جدید عمدتا فقط به از شر بدتر نشو .
1a این هنوز چیز خوبی است.
دو به نظر نمی رسد کنترل اجاره دلیل اصلی ایجاد این مشکل باشد فی نفسه گه قبلاً بد بود. گه بد بود حداقل اگر در سال 1956 شروع کنید ، گه برای متقاضی آپارتمان متوسط یا بهتر یا بدتر نمی شود. (از طرف دیگر ، در داده های اولیه قیمت فیشر از دهه 40 ، اتفاق عجیب و غریبی در حال رخ دادن است. اگر افت قیمت 1950-1960 را کنار بگذارید در اجاره ، پس از آن همه چیز قبل از کنترل اجاره در سال 1979 بیشتر شبیه یک فلات می شود. در اینجا اولین نمودار او برای اندازه گیری خوب است.) 
اجاره تبلیغاتی تنظیم شده با CPI.(عکس: اریک فیشر)
2a روشی که کنترل اجاره ممکن است مهم باشد غیر مستقیم اگر منجر به غیر مستقیم شود کمتر واحد جدید است ، به عنوان مثال به این دلیل که به مردم دلیلی برای اعتراض یا شکایت می دهد تا از توسعه دهندگان برای جایگزینی ساختمانهای قدیمی قدیمی تحت کنترل رانت با ساختمانهای بزرگ جدید با نرخ بازار جلوگیری کند. چیزی که از نظر مردم فقیر کاملاً قابل درک است اما هنوز هم نتیجه ناگوار است ، زیرا (همانطور که فرمول فیشر نشان می دهد) هر سقف جدید و شیک قیمت ها را کمی پایین می آورد زیرا افراد ثروتمند زیر آن مردم طبقه متوسط را بیرون نمی کشند از زیر سقفهای با کیفیت متوسط آنها و همینطور پایین خط تا جایی که کسی در چادر قرار بگیرد.
2b هنوز هیچ نشانه واضحی در این داده ها وجود ندارد که نشان دهد کنترل اجاره این اثر ضد جدید مسکن را در سانفرانسیسکو ایجاد کرده است. دوباره: قبلا گه بد بود. گه بد بود
3- كاهش هزینه های توسعه پركار در صورت وجود روشهایی برای انجام این كار بدون پیچاندن زیاد چیزهای دیگر ، كمك خواهد كرد.
4. اگر چیزی وجود دارد متوقف کردن بازار مسکن از ساخت خانه های جدید به اندازه کافی برای تازه واردان ، پس احتمالاً باید چیزی باشد که حدود سال 1960 یا زودتر از آن رسیده است.
من در این مرحله صحبت در مورد سانفرانسیسکو را متوقف می کنم ، زیرا سان فرانسیسکو مرا افسرده می کند. اساساً ، فکر می کنم سان فرانسیسکو لعنتی شده است.
بمکد این یک مکان شگفت انگیز است. 
نمایی از یک پارک در سانفرانسیسکو.(عکس: عکس: Torbakhopper / Flickr)
در عوض ، من می خواهم با درسی برای شهرهایی که شغل و / یا ثروت خود را سریعتر از خانه اضافه می کنند اما هنوز در سانفرانسیسکو نیستند ، پایان دهم: پورتلند ، سیاتل ، آستین ، دنور ، مینیاپولیس. شاید اوکلند و لس آنجلس و سن دیگو و دی سی هم همینطور.
برای عشق به خدا ، به اضافه کردن خانه ادامه دهید. به منازل خود اضافه کنید تا اوضاع از این بدتر نشود و درگیر طوفانی از دست دادن-از دست دادن-باخت مانند سانفرانسیسکو نشوید.
و در حالی که شما این کار را می کنید ...
کنترل اجاره؟ این مستاجر خاص عصبی است اما مطمئناً ، ممکن است آن را امتحان کنید تا زمانی که سخت کار می کنید تا اطمینان حاصل کنید که مانعی برای ادامه افزودن خانه نیست.
پراکندگی بی پایان؟ این خانه ها را ارزان نگه می دارد (فقط از آتلانتا ، دالاس و ققنوس س askال کنید) اما این کره زمین را جلب می کند و به نظر می رسد ما را چاق و تنهاتر می کند ، به علاوه ماشین گران هستند. بنابراین اگر ممکن است سعی کنید خانه های شهری را انجام دهید. خانه های شهری عالی هستند. کلیف و کلر هوکستابل در یک خانه شهری زندگی می کردند. دوبلکس ها نیز خوب هستند. در واقع بسیاری از شهرها ساخت هر یک از اینها را غیرقانونی دانسته اند. این آجیل است.
مالیات برای ایجاد مسکن عمومی یا سایر یارانه ها؟ فقیرترین افراد هرگز توانایی تهیه مسکن با نرخ بازار را ندارند و افراد در خانه های ارزان قیمت اما ارزان که زندگی می کنند کمتر از افرادی که در چادر هستند مشکل دارند. بنابراین بله ، احتمالاً استفاده از مالیات برای ساخت خانه های کوچک ارزان قیمت اما قابل زندگی برای افراد فقیر ایده خوبی است ، در حالی که همچنین به دنبال راه های دیگری برای کمک به مردم برای نجات از فقر هستید.
اخراج گسترده؟ خوب ، ظاهراً این باعث کاهش اجاره بها می شود اما به نوعی فکر نمی کنم که آنها بتوانند شهردار را دوباره انتخاب کنند.
اما هر کاری که می کنید قطعاً بخرید اریک فیشر اگر او را ببینید یک نوشیدنی او آن را به دست آورد.
مایکل آندرسننویسنده ای در پورتلند ، اوره است andersem در توییتر.
