کمی قبل از ساعت 10 شب در تاریخ 25 ژانویه ، لری سیلوراستاین ، توسعه دهنده 69 ساله و موی سرخ ، در حال عبور از خیابان 57 شرقی در نزدیکی خیابان مدیسون بود که توسط یک سدان فورد 1997 ناپدید شد. لگن او شکسته و به مرکز پزشکی دانشگاه نیویورک منتقل شد. همانطور که بعداً آقای سیلوراستاین به دخترش گفت ، این حادثه در بدترین زمان ممکن یک وقفه بد بود: او یکی از سه پیشنهاد دهنده برای کسب اجاره 99 ساله در مرکز تجارت جهانی بود. آقای سیلوراستین با ارائه ضرب الاجل 31 ژانویه برای ارائه پیشنهاد خود به مالک فعلی مرکز تجارت ، اداره بندر نیویورک و نیوجرسی.
طی چند روز آینده ، با تهیه جزئیات نهایی پیشنهاد ، شرکای تجاری ، مشاوران و مشاغل شخصی در صندلی های راهرو خارج از اتاق بیمارستان آقای سیلوراستاین صف کشیده بودند. آقای سیلوراستاین تنها پنج روز پس از قلم مو با مرگ ، در نیویورک پست اظهار صریح کرد: ما به دنبال مرکز تجارت جهانی هستیم ، جایزه همه جوایز.
تعداد کمی به آقای سیلوراستاین شانس زیادی را برای اتمام آنچه در شرف تبدیل شدن به بزرگترین معامله املاک و مستغلات در تاریخ نیویورک بود ، داد. مایکل کوهن ، مدیر عامل کارگزاری املاک و مستغلات GVA ویلیامز ، گفت: از سه نامزد نهایی بندر آژانس ، او اسب تاریکی بود. به نظر می رسید که عقل متعارف تنها زمانی تأیید شد که پیشنهادات مهر و موم نشده و Vornado Realty Trust با پیشنهاد 3،25 میلیارد دلار - 600 میلیون دلار بیشتر از آنچه آقای سیلوراستاین پیشنهاد داده بود ، رقابت را از بین برد.
این زمانی بود که آقای سیلوراستاین نشان داد که چرا از طریق رونق و شتاب ، شهرت خود را به عنوان یکی از باهوش ترین ذهن های املاک و مستغلات شهر حفظ کرده است. او خودش را کنار زد و ادامه داد و پیشنهاد خود را فقط 30 میلیون دلار کمتر از Vornado افزایش داد. او بی سر و صدا منتظر ماند ، زیرا مذاکرات بین هیئت مدیره بندر و رئیس Vornado ، استیون روت ، به پایان رسید. سپس او وارد این نقض شد.
اکنون نوبت آقای سیلوراستاین است و طبق گفته افرادی که روند کار را دنبال می کنند ، این بار مذاکرات بسیار روانتر پیش می رود. وقتی از آقای سیلوراستاین خواسته شد در مورد پیشنهاد خود اظهار نظر کند ، گفت: هیچ چیز قابل مقایسه با مرکز تجارت جهانی وجود ندارد. از نظر اندازه ، موقعیت ، برجستگی و دید بی نظیر است. این رویای من بوده است. در اواخر ماه مارس ، بسیاری پیش بینی کردند که آقای سیلوراستاین قادر به بستن معامله نخواهد بود و این مجتمع به داوطلب رده سوم یعنی مشارکت بین Mortimer Zuckerman’s Boston Properties و Brookfield Financial Properties تعلق می گیرد. با این حال ، اکنون اتفاق نظر فزاینده ای وجود دارد که آقای. سیلوراستاین جایزه خود را برنده خواهد شد.
بعداً ، به سختی تاکنون در حراجی آشغال بندر آفیس بندری پیش بینی شده است. گرچه سبک شخصی آقای سیلوراستاین دویدن و جذابیت است ، اما افرادی که با او سر و کار داشته اند می گویند او می تواند به همان اندازه آقای روت مذاکره کند. شما فکر می کنید که کارتان تمام شده است ، یک بازمانده کبود شده در مذاکره با او را به یاد آوردید. شما هرگز تمام نشده اید
لوئیز آیزنبرگ ، رئیس اداره بندر ، گفت که وی شک دارد این معامله تا 5 آوریل ، جلسه بعدی برنامه ریزی شده هیئت مدیره این مرجع انجام شود. هنوز هم ، او گفت ، همه چیز خوب پیش می رود. آقای آیزنبرگ دلیل خوشبختی دارد: طبق گفته افراد درگیر در این روند ، آقای سیلوراستاین مایل بوده است با شرایط اجاره نامه ای که ورنادو از آن چشم پوشی کرده همراه شود. Vornado ، یک شرکت تجاری عمومی ، می خواست اجاره نامه کوتاه تری را نشان دهد تا بدهی کمتری در ترازنامه خود نشان دهد (این مسئله برای شرکت خصوصی آقای Silverstein نیست) ، و همچنین این اطمینان را می دهد که اگر ، همانطور که انتظار می رود ، Vornado دیگر قلبا نخواهد بود. شهر شکایت می کند تا سازنده سالانه نزدیک به 100 میلیون دلار مالیات بر املاک و مستغلات بر روی ملک بگیرد.
متحدان آقای سیلوراستاین دلیل این برتری نسبی را سالها همزیستی دوستانه وی با اداره بندر می دانند ، که مالک وی در 7 مرکز تجارت جهانی است ، یک ساختمان اداری که اواخر سال 1980 در زمین اداره بندر توسعه داد. هنگامی که برجهای دوقلو در روز جمعه ، 26 فوریه 1993 بمب گذاری شد ، مدیر مالی سابق اداره بندر ، باری وینتروب ، به یاد می آورد ، آقای سیلوراستاین بلافاصله فضای آزاد ساختمان خود را به کارکنان اداره بندر ارائه داد. وی گفت ، تا روز دوشنبه ، کارکنان دوباره به کار خود بازگشتند.
همچنین نمی تواند صدمه ای ببیند که وقتی آقای سیلوراستاین پشت میز مذاکره می نشیند ، چهره های آشنا را در طرف دیگر می بیند - بن نادل ، برای یکی. آقای نیدل ، وكیل در Skadden ، Arps ، Slate ، Meagher و Flom ، یكی از وكلائی است كه در مورد معامله برای اداره بندر مذاكره می كند. به طور معمول ، او وکیل آقای سیلوراستاین است. آقای نیدل گفت ، تمام چیزی که من به شما می گویم این است که ، لری پسر خوبی است.
تیم رایان ، مدیر اجرایی J.P. Morgan Chase ، که به طور مداوم به مقام بندر در مورد فروش مشاوره می دهد ، حضور مداوم در مذاکرات است. یک بخش از J.P. Morgan Chase همچنین دارای ساختمان قدیمی عادلانه در 120 برادوی است که آقای Silverstein مدیریت آن را بر عهده دارد و گزینه خرید 200 میلیون دلار را در اختیار دارد.
آقای سیلوراستین همچنین یکی از دوستان فرماندار جورج پاتاکی است که نیمی از هیئت مدیره و سایر جمهوریخواهان آلبانی را منصوب می کند. آقای سیلوراستاین در ماه نوامبر گذشته 15000 دلار به کمیته مبارزات انتخاباتی فرماندار داد ، درست زمانی که مناقصه مرکز تجارت داغ می شد. آقای سیلوراستاین 35000 دلار به سنا G.O.P. و به رهبر اکثریت جوزف برونو سال گذشته.
جهانی درهم
چنین روابطی برای دوره املاک و مستغلات منهتن مناسب است. اما با معامله مرکز تجارت جهانی ، مجموعه ای برجسته از نخبگان حقوقی ، توسعه و سیاسی نیویورک گرد هم آمد. آقای روت ، بزرگترین صاحبخانه تجاری منهتن وجود دارد. آقای زاکرمن ، صاحب اخبار روزانه ؛ جان زاکوتی ، معاون شهردار توسعه دهنده ای را که اکنون ریاست بروکفیلد را بر عهده دارد تبدیل کرد. هوارد میلشتاین ، مشاور املاک و مستغلات (زمانی آقای Zuccotti نماینده او بود) ، به هیئت مدیره اداره بندر مشاوره می دهد ، جایی که آقای آیزنبرگ ، یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات ، توجه جدی به عضو هیئت مدیره Peter Kalikow ، توسعه دهنده و مالک یک باره مالکیت نیویورک پست که گزینه آقای پاتاکی نیز به عنوان رئیس جدید اداره حمل و نقل متروپولیتن است. یکی از توسعه دهندگان که برای اجاره مرکز تجارت جهانی پیشنهاد می دهند ، تقریباً از همه وکلای املاک و مستغلات داغ در شهر استفاده می کند. و تاکنون آقای سیلوراستاین توانسته است از همه آنها سبقت بگیرد.
و او همچنان مانور می دهد. همانطور که وال استریت ژورنال در 28 مارس گزارش داد ، آقای سیلوراستاین شریک خود ، سرمایه گذار در املاک و مستغلات لوید گلدمن را به خدمت گرفته است. یک منبع نزدیک به آقای گلدمن می گوید که وی بخش قابل توجهی از 150 میلیون دلار را تأمین خواهد کرد ، بنابراین آقای سیلوراستاین برای تأمین مالی 800 میلیون دلار پیش پرداخت نیاز به افزایش سرمایه دارد. GMAC بقیه را به گروه آقای Silverstein وام می دهد. (بقیه 3.22 میلیارد دلار در 99 سال پرداخت تخصیص خواهد یافت.)
آقای گلدمن به عنوان شریک آقای سیلوراستاین در این معامله به شرکت Westfield America Inc ، توسعه دهنده مرکز خرید و فروش عمومی که مرکز زیرزمینی این مرکز را می خواهد ، می پیوندد. گفته می شود آقای سیلوراستاین همچنان برای تعداد بیشتری از سرمایه گذاران کنترل می کند. یکی از منابع املاک و مستغلات گفت که تعجب آور نخواهد بود ، اگر سرانجام معامله انجام شود ، اگر آقای سیلوراستاین هیچ یک از پول خود را در خرید مرکز تجارت جهانی سرمایه گذاری نکند.
دوباره ، هیچ کس هیچ وقت توانایی معامله آقای سیلوراستاین را زیر سوال نبرد. از زمانی که اداره بندر لیست نامزدهای نهایی خود را برای مرکز تجارت منتشر کرد ، صرفاً به دلیل نداشتن پول و سرمایه سازمانی رقبای خود ، یک دستگیر محسوب می شد. پولی که نزدیک به تأمین آن است. اکنون این سوال برای بسیاری وجود دارد: اگر او برنده جایزه خود شود ، با آن چه خواهد کرد؟
همچنین سوالاتی در مورد بلند مدت وجود دارد. طبق تجزیه و تحلیل جریان وجوه نقد مجتمع توسط مجله Grid ، هرکسی که برنده مرکز تجارت شود ، می تواند برای مدتی انتظار جریان نقدی نسبتاً ناچیز را داشته باشد ، تا زمان اجاره بلند مدت. این بدان معناست که هرکس مجتمع را خریداری کند ، سالها قبل از دیدن سود در آن قرار خواهد داشت.
عامل خطر
اما آقای سیلوراستاین هرگز به شدت تحت تأثیر خطر قرار نگرفته است. او کار خود را در دهه 1950 ، درست در خارج از دانشگاه نیویورک آغاز کرد و در شرکت کارگزاری پدرش کار می کرد. به زودی متوجه شد که پول واقعی مالکیت ساختمان است و نه اجاره آن.
او شبانه در مدرسه حقوق N.Y.U. تحصیل کرد ، جایی که با یک همسر جوان دیگر ، برنی مندیک دوست شد. آقای سیلوراستاین دوست خود را وارد کار خانوادگی کرد ، او را به خواهرش معرفی کرد و خیلی زود آقای مندیک در خانواده ازدواج کرد.
آنها ساختمانی در خیابان 305 شرقی 47 از شرکای افسانه ای هری هلمسلی و لری وین خریداری کردند. آقایان سیلوراستاین و مندیک پس از هلمسلی و وین با مطالعه و تقلید از روش استفاده از سرمایه بسیاری از سرمایه گذاران کوچک برای تأمین مالی خریدهای بزرگ ، خود را به مدل سازی رساندند.
تجارت خوب بود ، اما در اواخر دهه 1970 آقای مندیک و خواهر آقای سیلوراستاین طلاق گرفتند و آقای سیلوراستاین و آقای مندیک به زودی از هم جدا شدند. آنها یک توسعه دهنده جوان دیگر را استخدام کردند و سپس نام خود را به نام جری اسپایر (Jerry Speyer) ساختند تا به تقسیم دارایی کمک کند.
در دهه 1980 ، آقایان اسپایر ، مندیك و آقای سیلوراستاین هسته اصلی كادر توسعه دهندگانی را تشكیل دادند كه برای تحقق رونق دوران كخ دفاتر می خریدند و می ساختند. آنها به شدت رقابتی بودند و هر یک سعی می کردند با معاملات همیشه جاه طلبانه دیگری را برتری دهند. آقای مندیک به تام شاختمان ، نویسنده Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York گفت: این فقط راهی برای حفظ امتیاز بود.
آقای سیلوراستاین در دوره رونق سال 1980 امتیازات زیادی کسب کرد. وی صاحب 13 ساختمان بود که 10 میلیون فوت مربع فضای اداری منهتن را تشکیل می داد. او با J.P. Morgan همکاری مالی سودآوری برقرار کرد. و او در قایق تفریحی خود سرگرم شد و به همراه همسرش کلارا به جمع آوری سرمایه برای موسسات خیریه یهودی مبدل شد. آقای سیلوراستاین از طریق همه این موارد ، از چندین سال به عنوان رئیس هیئت مدیره املاک و مستغلات نیویورک که به تبدیل سازمان از یک گروه شبکه ثابت به یک نیروی سیاسی کمک می کرد ، از اعتبار عمومی برخوردار بود. و او به وقف موسسه املاک و مستغلات جدید در دانشگاه نیویورک کمک کرد. آقای سیلوراستاین هر ترم یک دوره را در آنجا تدریس می کند. سخنرانی های او همیشه فقط در اتاق ایستاده است.
کن پاتون ، رئیس سابق هیئت املاک و مستغلات ، رئیس صندلی لاری و کلارا سیلوراستاین ، موسسه را سقراطی دانست. وی گفت ، در یك سخنرانی معمولی ، آقای سیلوراستاین وضعیت نامناسبی را ارائه خواهد داد - اجاره نامه دشوار یا وضعیت منطقه ای چسبنده - و از دانش آموزان می خواهد راه خود را برای برون رفت از آن بردارند.
آقای سیلوراستاین مجبور شده خودش را از سهم خودش از مربا در زندگی واقعی کار کند. در سال 1981 ، او اعلام کرد که برای ساخت 7 مرکز تجارت جهانی ، یک برج اداری دو میلیون فوت مربعی در خیابان وسی ، بین غرب برادوی و خیابان واشنگتن ، بدون اینکه یک مستاجر برای اجاره ساختمان صف بکشد ، قمار بلند پروازانه ای را اعلام کرد. در سال 1986 ، در یک آگهی روزنامه تمام صفحه که آقای سیلوراستاین را به عنوان یک فوتبالیست در حال عبور از منطقه انتهایی نشان می داد ، هویت مستأجر فاش شد. این یک بانک بزرگ نیز بود - بانک سرمایه گذاری درکسل برنهام لمبرت.
اما شانس آقای سیلوراستاین با فروپاشی درکسل در زیر یک رسوایی و بدهی بد تغییر کرد. هفت مرکز تجارت جهانی تقریباً 90 درصد خالی مانده بود. آقای سیلوراستاین سرانجام یک کارگزاری دیگر به نام Salomon Brothers برای اجاره فضا پیدا کرد ، اما مجبور شد هزینه زیادی را برای ساخت مجدد ساختمان بپردازد به طوری که صندوق بازنشستگی صاحب وام مسکن در ازای دریافت پول اضافی در ازای مقدار زیادی از سود او مورد حمله قرار گرفت. .
بحران نقدی به زودی به سایر قسمت های دارایی او نیز وارد شد. یک مرکز خرید در خیابان 34 متروک شد. یک ساختمان مسکونی در خیابان 42 و خیابان 12 متوقف شد و مالکیت 120 برادوی به وام دهنده وی ، جی پی مورگان واگذار شد. از آنجا که شرکت آقای سیلوراستاین به صورت خصوصی در اختیار دارد ، هیچ کس در خارج از آن به طور قطع نمی داند که چقدر آسیب دیده است. اما منابع املاک و مستغلات می گویند آقای سیلوراستاین مجبور شد بسیاری از ساختمانهای خود را به وام دهندگان خود تحویل دهد و در آنجا مدیریت کند.
با این حال ، تا سال 1998 ، آقای سیلوراستاین به بازی برگشت بازگشت. او یک ساختمان اداری در 140 برادوی از لئونا هلمسلی خریداری کرد. پروژه خیابان 42 غرب غربی ، که سالها در آن فرو رفته بود ، سرانجام به پایان رسید.
در این فاصله ، آقای سیلوراستاین شروع به جمع آوری یک پسر ، راجر و یک دختر به نام لیزا کرد تا روزی شرکت را اداره کند. خانم سیلوراستاین اخیراً موضوع داستان طولانی نیویورک تایمز در مورد دختران توسعه دهنده بود که در آن ابتدا داستان تصادف رانندگی آقای سیلوراستاین را تعریف کرد. آیا قصد دارم مسئولیت بیشتری از او بگیرم؟ بله ، او گفت
با این وجود ، افرادی که او را دیده اند می گویند که آقای سیلوراستاین هنوز هم خونسرد است و از تصادف خود به خوبی بهبود می یابد. جیمز کوه ، مدیر اجرایی در کارگزاری املاک و مستغلات نیومارک و کمپانی ، گفت که لاری 69 ساله است.
طی دهه گذشته ، آقای سیلوراستاین نظاره گر خرید آقای راکفلر و ساختمان کرایسلر توسط آقای اسپایر بود و آقای مندیک شرکت خود را به قیمت 656 میلیون دلار فروخت - از قضا استیو روت.
حالا نوبت او است. اگر لری به آن مبتلا شود ، مردی که هم آقای سیلوراستاین و هم آقای مندیک را می شناسد در مورد معامله مرکز تجارت جهانی گفت ، برنی قصد ندارد در آینه نگاه کند.