قانون خانه: اخراج شدن از یک شرکت همکاری آسانتر از آن است که شما می فهمید

بیلی گراهام کی مرد؟

که دربا توجه به شهرت آنها (سزاوار یا ناخوشایند) به دلیل شفافیت ، انحصار و سر و صدا ، مشهورترین میز ناهار مدرسه راهنمایی در شهر نیویورک هستند. و ، همانطور که حتی در بهترین تنظیمات بین جوخه های بین المللی اتفاق خواهد افتاد ، گاهی اوقات فقط باید به شخصی بگویید که دیگر نمی خواهی دوست باشی.

به عبارت دیگر ، آنها را بیرون کنید. خلاص شدن از شر افراد آسان نیست ، گفت: آمر جان ، عامل زیستگاه های سیتی ، که طی پنج سال گذشته در هیئت مدیره ساختمان Kew Gardens خود خدمت کرده است. شما دارید کسی را به خانه می برید. اما بعضی اوقات باید انجام شود.

به عنوان مثال تصور کنید ، همسایه درب منزل شما یک احتکار کننده است که روزهای خود را با سیگار کشیدن جلوی تلویزیون می گذراند و گاه گاهی آتش سوزی های خانه های کوچک را با تلنگرهای متمرد خاکستر شروع می کند. اوه ، همچنین ، او و همسرش یک آلودگی به ساس دارند که در سراسر ساختمان در حال گسترش است.

این وضعیت در پرونده ای بود که استیو واگنر ، بنیانگذار و شریک شرکت حقوقی املاک و مستغلات واگنر برکوف ، چندین سال پیش برای یک هیئت مدیره تعاونی اداره شد. وی یادآوری کرد که پس از اینکه ساکن دیگری در آپارتمان خود ساس یافت ، ساختمان یک سگ بو دهنده ساس برای ریشه زایی منبع آلودگی وارد کرد.

او گفت که آن سگ شروع به انجام تلنگرهای برگشت در مقابل آپارتمان [زن و شوهر] کرد ، و هنگامی که آنها در را باز کردند [ساس ها] همه جای آن بود.

‘من هیچ تابلویی را نمی دانم که آنجا بنشینند و بگویند ، 2W ، ما آنها را دوست نداریم ، ما می خواهیم دنبال آنها برویم. دگنشاین گفت ، در مورد احتمال استفاده بیش از حد هیئت مدیره تعاونی صحبت کرد.

واگنر گفت ، این ساختمان مالکان را در مورد آتش سوزی ، احتکار و ساسها آگاه کرده و به آنها دستورالعمل هایی برای رفع مشکلات داده است. اما آنها فقط به هر دلیلی هرکدام از آنها را انجام ندادند. و بنابراین هیئت مدیره مراحل قانونی را برای اخراج آنها آغاز کرد. در نهایت ، دو طرف بدون مراجعه به دادگاه توافق نامه ای را ترتیب دادند. این زوج آپارتمان خود را ترک کردند و ساختمان واحد آنها را در طول سال فروخت.

در پرونده تخلیه دیگری که واگنر کار می کرد ، به نظر می رسید که یکی از ساکنان خارج از آپارتمان خود در حال فروش مواد مخدر است. او همچنین همسایگان خود را با دود و موسیقی بلند شبانه روز آزار داد و حتی ادعا می شد که هنگامی که یک زن ساکن برای شکایت به نزد او رفته بود ، او را گول زده است. اما تا زمانی که خانمی ادعا کرد در آپارتمان وی (توسط شخصی غیر از صاحب آن) مورد تجاوز قرار گرفته است ، ساختمان برای تخلیه حرکت کرد.

این پرونده نیز قبل از مراجعه به دادگاه حل و فصل شد ، که به گفته واگنر ، از نظر تجربه او تقریباً معمولی است. وقتی تعاونی ها سهامداران را به دادگاه می کشند ، آنها معمولاً این کار را به اصطلاح دادرسی پولمن انجام می دهند که نام خود را از 40 W. 67th Street v. پولمن ، یک تصمیم دادگاه سال 2003 که ثابت کرد که تعاونی ها می توانند مستاجر را به دلیل رفتارهای اعتراض آمیز اخراج کنند.

یک نمونه در حال حاضر در یک ساختمان مسکونی در میدتاون جنوبی در حال گسترش است ، جایی که هیئت مدیره جلسه اضطراری را برای رسیدگی به رفتار نامناسب یکی از ساکنان آن فراخوانده است. وكیل هیئت مدیره با ارائه پیشنهاد خاتمه قرارداد اجاره دارایی سهامدار ، پس گرفتن آپارتمان و بازیابی هزینه های حقوقی ، پیشنهاد داد. وكیل با استناد به رفتارهای سهامدار مورد سوال به عنوان خطرناك تر ، رفتارهای ویدئویی و اسناد ایمیل را نشان داد و ضبط پست صوتی را به عنوان مدرک پخش کرد. سهامدار که در جلسه حضور داشت توانست دفاعیه ارائه دهد اما بیش از 90 درصد سهامداران به تخلیه رای دادند.

و اگرچه معارف تعاونی های نیویورک مملو از داستان هایی از مشاجرات کوچک و درگیری های شخصیتی است که به جنگ های گسترده املاک تبدیل می شود ، دیل دگنشاین ، وکیل همکاری و استدلال با استروک ، گفت که اخراج ها معمولاً شامل چنین رفتارهای ناروا است.

من هیچ هیئت مدیره ای را نمی شناسم که در آنجا نشسته باشد و بگوید ، '2W ، ما آنها را دوست نداریم ، ما می خواهیم به دنبال آنها برویم' ، Degenshein ، در مورد صحبت از احتمال استفاده بیش از حد هیئت مدیره تعاونی گفت. شخصیت ها و نحوه برخورد افراد با همسایگانشان ممکن است بر اساس غیررسمی تأثیر بگذارد ، این روش در هر کاری تأثیرگذار است. و گاهی اوقات ادعاهایی مبنی بر اینکه یک عضو هیئت مدیره شکایت شخصی دارد ، وجود دارد ، اما شما هنوز اسناد حاکم را در اختیار دارید که باید دنبال شوند و سایر افراد در هیئت مدیره به عنوان کنترل و تعادل عمل کنند.

با این وجود ، هر موقعیتی که گروه کوچکی از همسایگان شما حرف بزرگی در سرنوشت شما داشته باشند ، برای چرخش به سمت توطئه گرانه رسیده است. به ویژه هنگامی که اتفاق عجیب و غریبی در حال انجام است ، به نظر می رسد.

کارول کوزانی ، نماینده BOND در نیویورک به تازگی به مشاوره دوستی کمک کرد که به طور غیرمنتظره ای او را از ساختمان خود بیرون انداختند. موضوع سگ این زن بود ، که چند سال پیش یکی دیگر از ساکنان را گاز گرفته بود. او پس از آن حادثه اخطاری دریافت کرد ، اما به نظر نمی رسید که این اتفاق نیفتاد ، و سگ مدتی بعد صاحب دیگری را گاز گرفت.

کوسانی گفت ، پس از حنجره دوم ، هیئت مدیره ساختمان به زنی گفت که باید برای بهبود شرایط گام بردارد. این شامل خفه کردن سگ در هر زمان حضور در فضاهای عمومی و سوار شدن به آسانسور سرویس به جای آسانسور مسافر اصلی بود.

کوزانی گفت ، و او نامه ای نوشت که مطابق است و این سگ را خفه می کند و آن را از آسانسور سرویس پایین می آورد. اما حدوداً یک ماه یا بعداً ، از حالت ناخوشایند ، نامه ای از وکیل تعاون گرفت که می گوید آنها با اخطار اخراج به او خدمت می کنند.

وی گفت که نامه توسط رئیس هیئت مدیره امضا شده و گفته است که آنها می خواهند او را ظرف مدت ده روز بیرون ببرند. او نمی توانست آن را درک کند زیرا آنچه را که از او خواسته بودند انجام داده بود. بنابراین او با وحشت کامل مرا صدا کرد.

کوسانی و دوستش با شرکت مدیریت ساختمان تماس گرفتند که ظاهرا نامه به اشتباه ارسال شده است. کوسانی خاطرنشان کرد ، رئیس هیئت مدیره ، در عین حال ، ادعا کرد که علیرغم امضای وی در اعلامیه تخلیه ، هیچ اطلاعی از روند دادرسی ندارد.

او گفت ، من نمی دانم چه اتفاقی افتاده است. اما در این فاصله ، پنج روز زمان بود که [دوستش] یک کشتی خراب بود.

استتابستان امسال ، ناظر یک حساب اول شخص توسط کمدین بیل داوز را اجرا کرد ، وی گفت که همکاری او را به دلیل اجاره یک اتاق در خانه اش در Airbnb اخراج کرده است. داوز گفت این ، علی رغم این واقعیت که این قانون طبق قانون مسکن چندگانه در شهر قانونی بود و او حتی قبل از اینکه تعاونی برای او اخطار ارسال کند ، اجاره اتاق را متوقف کرده بود.

به طور کلی ، اجاره بها های غیر مجاز بهترین راه برای بیرون رانده شدن از ساختمان تعاونی شما است.

به گفته داوز ، رای گیری برای اخراج وی تقریباً به اتفاق آرا بود ، و یكی از اعضای هیئت مدیره به او گفت كه او از این پرونده چیزی نمی داند اما از آنجا كه در مرحله فروش واحد خود بود ، فقط می خواست 'خط را بكشد'.

از نظر برخی ، حساب داوز ممکن است به عنوان نمونه ای کلاسیک از سیاست هیئت مدیره مخوف به نظر برسد. (داوز به ناظر گفت كه هم اكنون از این تصمیم در دادگاه مسكن تجدیدنظر می كند.) و در مقایسه با ، مثلاً معامله با مواد مخدر و آتش سوزی ، كمی تجارت جانبی Airbnb به اندازه كافی بی ضرر به نظر می رسد. اما وگنر گفت که او تعجب نکرده است هیئت مدیره برای تخلیه اقدام کرده است. وی استدلال کرد اجاره های کوتاه مدت در ساختمانهای مسکونی یک نگرانی ایمنی است. آنها از حفاظت اضافی ایمنی در برابر آتش ، علائم خروج ، روشنایی اضطراری که هتل ها انجام می دهند ، ندارند.

به طور کلی ، اجاره بها های غیر مجاز بهترین راه برای بیرون رانده شدن از ساختمان تعاونی شما است. Douglas Elliman’s Kathy Murray گفت که او از چندین مشتری سراغ دارد که پس از اجاره واحدهای خود بدون گذراندن مراحل صحیح نامه از هیئت مدیره خود نامه دریافت کرده اند. استفاده از میانبر وسوسه انگیز است ، زیرا گرفتن مجوز برای تعاونی می تواند تقریباً به اندازه دریافت تأیید خرید خسته کننده باشد.

موری گفت ، شما باید اظهارنامه مالیاتی ، اظهارات بانکی ، مرجع نامه های شخصی ، مرجع نامه های تخصصی ، مصاحبه را انجام دهید.

در حقیقت ، Citi Habitat’s Jan گفت که تخلیه ای که ساختمان وی در مدت حضور در هیئت مدیره انجام داده است به دلیل اجاره غیر مجاز بوده است. مالک از خانه نقل مکان کرده بود و واحد را اجاره می کرد ، اما به جای اینکه مراحل درخواست استاندارد را طی کند ، نامه ای دست نویس را به هیئت مدیره ارسال کرد که به آنها می گوید برخی از اعضای خانواده در حال مهاجرت هستند.

جان گفت که آنها نمی خواستند مصاحبه هیئت مدیره انجام دهند ، و هیچ درخواستی وجود نداشت و بنابراین بدون تأیید هیئت مدیره ، [افراد] وارد خانه شدند. ما هرگز فرصتی برای مصاحبه با آنها پیدا نکردیم. ما حتی نمی دانستیم که آنها خانواده هستند. سو susp ظن ما این بود که نبودند.

پس از آنكه مالك مجدداً از ارائه درخواست مناسب خودداری كرد ، ساختمان وی را به دادگاه برد و از آنجا اخراج كرد.

جان به یاد آورد که مالک دیگری چالش برانگیزتر بود. چندین سال پیش یکی از ساکنان مسن تر ، ماشین لباسشویی را به طور غیرقانونی در آشپزخانه خود نصب کرد ، که باعث ایجاد مشکل کپک زدگی شد و وضعیت تنفسی که از قبل وجود داشت را تشدید کرد. او به شرکت تعاونی آمد و خواستار رفع مشکل کپک شد.

جان گفت ، بنابراین ما گفتیم ، 'O.K. ، به ما امکان دسترسی به آپارتمان را بدهید تا بتوانیم شخصی را برای برداشتن قالب وارد کنیم.' اما ، از ترس اینکه ماشین لباسشویی پیدا کنند ، او امتناع کرد.

در عوض ، او برای شکایت به شهر زنگ زد و شهر یک بازرس برای بررسی وضعیت فرستاد. جان گفت ، او قالب را پیدا کرد ، اما زن در هنگام بازدید خود به نوعی ماشین لباسشویی را پنهان کرد. بنابراین هرگز زیر سوال نرفت.

و البته ، قرار است که این تعاونی آپارتمان را در شرایط خوبی حفظ کند ، بنابراین ما [توسط شهر] جریمه شدیم. بنابراین یک دوره زمانی حدود شش ماه تا یک سال وجود داشت که ما رفت و برگشت می کردیم ، جایی که او دائماً از قالب شکایت می کرد اما اجازه دسترسی به آپارتمان را نمی داد. و ما همچنین مصمم بودیم که فقط یک چک سفید به او ندهیم [تا کار خودش انجام شود].

اوضاع به خودی خود حل نشد تا اینکه زن به سمت آن همکاری بزرگ در آسمان رفت. جان گفت ، ما در مورد ماشین لباسشویی مطلع شدیم وقتی که ما و خانواده اش بعد از فوت او به آپارتمان او رفتیم.